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近年來高雄的發展日新月異，一棟棟高樓大廈拔地而起，但與此同時，高雄的房價也在一路向上，普通民眾的居住空間正在不斷接受考驗。依據內政部不動產資訊平台統計，2023年Q2高雄住宅的平均買賣面積為31.75坪，是有統計數據以來的歷史新低，且與2014年同期的53.6坪相比，10年來面積大幅縮水21.85坪，縮水幅度超過4成。進一步觀察高雄各行政區平均買賣面積變化還可以發現，近10年平均買賣面積縮水最嚴重的前10大行政區皆為高雄最受矚目的精華區塊。

對此，東森房屋農十六店店長蔡明家表示，居住觀念的轉變、房價的高漲和建商推案策略的改變，以上三點原因是造成高雄小宅當道的關鍵。首先，當代人以小家庭模式居多，且對居住環境的要求也愈來愈高，比起透天、公寓，有電梯、有公設、有社區管理的電梯大廈更受年輕族群青睞。其次，由內政部不動產資訊平台揭露，從2014Q1到2023年Q1，高雄的平均購屋單價從每坪16.55萬元上漲到23.16萬元，漲幅接近4成，薪水漲幅追不上房價已是不爭的事實，許多口袋不深的購屋民眾只好轉而購買坪數較小的產品。再者，房價被墊高後，不少建商為了壓低總價、增加銷量，順勢改推小坪數住宅，最近幾年，兩房、小三房儼然已經成為高雄建商推案的主流。  



蔡明家指出，高雄住宅買賣面積縮水幅度最顯著的前10大行政區都是高雄最精華的區塊，這些區塊產業發展蓬勃，民眾居住需求熱絡，房價漲勢更是遙遙領先。就以平均買賣面積縮水幅度最多的楠梓區來說，近年來在楠梓產業園區、台積電題材的坐鎮下，大量科技新貴聚集於此，帶動區域房市交易量能水漲船高，往日的透天、土地逐漸被高樓大廈取代，住宅的買賣面積自然大幅降低。  



至於，高雄民眾的置產建議，蔡明家表示，2023年以來政府重錘打炒房，投資客的蹤跡已有所減少，再加上青安房貸、台積電2奈米廠等利多題材，從長線來看，高雄的房市發展仍值得期待。對於打算購買小宅的民眾來說，如果購買新屋預算在600~800萬之間(車位另計)，則可考慮選擇鳳山、三民、楠梓、仁武等區域，如果預算在800~1,000萬之間，則可考慮左營、鼓山一帶，民眾可依自己所需要的居住條件及剛性需求來做選擇。另外，儘管目前高雄新建案多為小宅，但對於鐘情大坪數產品的民眾來說，在亞灣區、農十六特區等地其實還有不少物件可供挑選，購屋民眾可以多留意。

高雄房價一路向上，民眾的居住空間正在不斷接受考驗。依據內政部不動產資訊平台統計，今年第二季高雄住宅的平均買賣面積為 31.75 坪，是有統計數據以來的歷史新低，且與 2014 年同期的 53.6 坪相比，10 年來面積大幅縮水 21.85 坪，縮水幅度超過 4 成。

進一步觀察高雄各行政區平均買賣面積變化還可以發現，近 10 年平均買賣面積縮水最嚴重的前 10 大行政區皆為高雄最受矚目的精華區塊。

東森房屋農十六店店長蔡明家表示，居住觀念的轉變、房價的高漲和建商推案策略的改變，以上三點原因是造成高雄小宅當道的關鍵。首先，當代人以小家庭模式居多，且對居住環境的要求也愈來愈高，比起透天、公寓，有電梯、有公設、有社區管理的電梯大廈更受年輕族群青睞。

其次，由內政部不動產資訊平台揭露，從 2014 第一季到今年首季，高雄的平均購屋單價從每坪 16.55 萬元上漲到 23.16 萬元，漲幅接近 4 成，薪水漲幅追不上房價已是不爭的事實，許多口袋不深的購屋民眾只好轉而購買坪數較小的產品。再者，房價被墊高後，不少建商為了壓低總價、增加銷量，順勢改推小坪數住宅， 最近幾年，兩房、小三房儼然已經成為高雄建商推案的主流。

蔡明家指出，高雄住宅買賣面積縮水幅度最顯著的前 10 大行政區都是高雄最精華的區塊，這些區塊產業發展蓬勃，民眾居住需求熱絡，房價漲勢更是遙遙領先。

就以平均買賣面積縮水幅度最多的楠梓區來說，近年來在楠梓產業園區、台積電題材的坐鎮下，大量科技新貴聚集於此，帶動區域房市交易量能水漲船高，往日的透天、土地逐漸被高樓大廈取代，住宅的買賣面積自然大幅降低。

至於，高雄民眾的置產建議，蔡明家表示，今年以來政府重錘打炒房，投資客的蹤跡已有所減少，再加上青安房貸、台積電 (2330-TW)2 奈米廠等利多題材，從長線來看，高雄的房市發展仍值得期待。對於打算購買小宅的民眾來說，如果購買新屋預算在 600-800 萬元之間（車位另計），則可考慮選擇鳳山、三民、楠梓、仁武等區域，如果預算在 800-1,000 萬之間，則可考慮左營、鼓山一帶。

台灣的高房價，讓買房變得越來越辛苦，可能讓更多人準備等著接收上一代留下來的房產。房仲業者以 5 年為區間，分析 2003 至 2023 上半年 20 年間總移轉棟數中繼承加上贈與的占比變化，發現全台建物繼承加上贈與的占比從 13% 升至 29%，直逼 3 成。

房仲業者指出，從相關數據來看，最近 20 年來房屋所有權移轉方式的變化，恐怕與高房價脫離不了關係。高房價問題若是持續未解，房屋變成「傳家寶」，一代傳一代的現象將更為普遍，對於房地產產業、民眾居住品質、甚至社會發展，可能都有深遠影響。

分析近 20 年間六都繼承加贈與移轉棟數占比的變化，全都上升超過 10 個百分點。在 2003 年，六都的繼承加上贈與移轉棟數占比，台北 17.1% 稍微較高之外，其餘五都都在 12.6% 以下，桃園市更是只有 7.8%。到了 2008 年，六都的繼承加上贈與占比也僅增加 0.6%-3.4% 之間，台北和新北甚至下降 2.7% 和 0.3%，顯見當時繼承和贈與並非國內建物移轉的主流方式。

分析數據顯示，從 2013 年開始，繼承加上贈與移轉棟數占比便開始明顯增加，六都的占比全數突破雙位數，台北和台南更是衝破 2 成，高雄也高達 19%。2018 年，繼承加上贈與占比增加的態勢不減，除了桃園市的占比仍在 2 成以下，其餘五都都突破 2 成。

到了 2023 上半年，全台和六都的繼承加上贈與比例已全數突破 2 成，台南高雄叩門 3 成大關。而台北市更是衝上 38.6%，在 20 年間，台北市繼承加上贈與的占比增加超過 21 個百分點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，造成繼承加上贈與占比在近 20 年間的明顯增長，背後的原因眾多，可能涵蓋包括高齡化、少子化、以及稅負規劃等等，但是高房價現象恐怕就是主因。

以內政部公布的 2003 年第一季至 2023 年第一季的房價所得比數據，並以 5 年為區間進行分析，可以發現 2003 年第一季和 2008 年第一季，除了雙北地區稍高之外，其餘四都的房價所得比都在 5-6 倍之間，5 年間的增長介在 0.11-2.17 倍之間，相對和緩。

但是到了 2013 年第一季，房價所得比便開始明顯上升，六大都會區增加 1.01-7.19 倍，並全數突破 6 倍；2018 年第一季，則全面突破 7 倍。而最新的 2023 年第一季數據，台北市、新北市和台中市的房價所得比已突破雙位數，台南市和高雄市更已逼近 10 倍大關。

▲近來沙鹿重大建設匯聚，吸引不少置產族搶進，推升區域房市。

西台中近年憑藉科技、產業議題神速翻轉，不僅匯聚六大產業園區，重大建設中科西南向聯外道路「特五號」也於本月初正式開通，將加速區域整體發展，最大受惠區域「沙鹿」更吸引久樘、茂洋、新業、鴻豫、龍寶等品牌建商搶進推案，觀察實價登錄最新揭露，位於家樂福商圈預售案「久樘花漾天鵝」出現1筆4字頭交易，再次刷新區域最高價，顯見即使景氣不明，區域房市仍備受看好；而接下來包含茂洋、富宇等建商在區內也都有新案推出，後勢看漲，區域專家指出皆有望開出45萬元以上、甚至是5字頭的價格。

根據內政部實價登錄最新資料顯示，沙鹿預售案「久樘花漾天鵝」全社區目前已有94筆交易揭露，其中近期就揭露一筆單價突破4字頭的交易，站上區域新高價，該案坐落於三民路主幹道，屬於家樂福商圈，並近未來捷運藍線B5站；而首度進軍沙鹿的新業建設，於靜宜商圈所推出的「新業微丘森鄰」也揭露共129筆交易，目前實登最高價為單坪38.5萬元。

連續18年獲得「台灣誠信建商」榮譽的久樘開發，營造品質深獲已購客肯定，在深耕沙鹿地區多年後，本次鎖定推出位於三民路主幹道的新案「久樘花漾天鵝」，除了坐享鄰近未來捷運藍線B5站，並能雙向連結台灣大道、中清路，快速抵達中科的地段優勢外，全案更標配市面少見22公分加厚制音樓板，結合小樑成為「板中樑系統」，如此室內就不會有小樑、僅空間外圍會有大樑，大幅提升室內空間完整性，高品質貼心規劃吸引當地置產客以及中科族目光，並創下區域新高價。

另深耕海線多年的「茂洋建設」今年推案連發，不僅推出晴山洋洋、閱美等個案，近期也將推出區域指標新案「沙鹿高工成屋案」，近800坪基地坐落於正台灣大道上、捷運藍線B5站，規劃2~3房3~4併產品且戶戶雙面採光，總銷近20億元。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則指出，西台中因匯聚中部科學園區、台中工業區、精密機械科技園區、台中港自由貿易區、台中港科技產業園區、關聯工業區等產業聚落，躍升成為台中的產業重鎮，六大園區就業人口合計就約有13萬人，雖然日前傳出中科二期擴建案確定延至明年交地，但仍不影響區域房市熱度。

陳傑鳴進一步表示，沙鹿不僅為海線房市最熱區域，本身就具備海、陸、空交通優勢，又逢「特五號」正式開通，預期可以更快速吸納周遭就業人口，甚至是中彰投區域民眾，再加上品牌建商來勢洶洶，紛紛以最高規格規劃產品，確實能夠吸引不少重視質感的菁英就業族群買單。

另外，富宇建設近期也推出靜宜北勢商圈新案「富宇禾悦」，基地位置坐落於平等六街，基地面積1102 坪、規劃123 戶，23-36坪、2-3房產品，市場傳出單坪開價約35~40萬；七期豪宅品牌建商龍寶建設與沙鹿地主合建新案「和臻邸」，產品規劃48~52坪，預計10月正式進場銷售，業界人士推估開價應為45萬元起跳。

國旅復甦，店面市場交易又現生機? 位在五分埔商圈的巷內30.5坪店面，7月以1.2億元成交，單價393.4萬元，暫居2023年店面單價最高，也是實價揭露以來，五分埔商圈的店面單價次高紀錄，僅次於2014年2月成交的同巷內1樓店面，單價約415萬元、總價6000萬元。

台灣房屋建國民生加盟店副店長何志剛指出，五分埔商圈多以成衣批發商家為主，較不屬於觀光型商圈，不過隨著網路通路發達，再加上歷經三年多的疫情影響，五分埔曾一度蕭條冷清，直到2023年才略微恢復買氣，其中多半是有地緣性的買方入手，亦不乏原服飾業租客「轉租為買」。這次創高單價的店面位在永吉路443巷內，而該店面帶有地下室使用權，和其他增建空間，因此拉高單坪價格。



台灣房屋進一步觀察2023年台北店面單價前五名交易，截至目前為止，第二名是台北車站商圈的開封街店面，單價354.2萬元；第三名則為位在信義安和和世貿101商圈之間的店面，單價298.4萬元；第四、五名分別為四平商圈約6坪的大樓店面，單價287.6萬元，以及湖光市場旁的成功路店面，單價261.6萬元。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去高單價店面出現在東區或西門町等，正馬路或一級商圈，而目前上半年的高價店面，除了第二名的北車商圈店面交易外，不見一級商圈身影，甚至出現巷弄店面賣出破億身價，主要因該店有權狀坪數外的增建空間，也凸顯疫後國旅市場尚未完全恢復榮景，加上頻頻升息的情況下，高總、高單價的店面暫時難吸引買家目光，反而以「區域成熟商圈」，億元以下的「低總價」或「小坪數」店面，較有利置產族入手，長期持有。



第一建經研究中心副理張菱育觀察，2023年單價前五名的店面，有四筆都是屋齡超過30年的公寓型店面，公設比低，甚至不少店面帶有地下室儲物空間，或室內實際使用空間比權狀坪數更大。由於屋況較舊，在價格上偶有議價空間，長遠來看還有都更及危老效益，因此頗吸引有自用需求的買方入手。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情前一年國際觀光客的旅客可達千萬的規模，2023年官方也預估有機會回升600萬的觀光旅客，加上國內的觀光需求也在疫後回溫，帶動沿街消費的需求增加，從實價揭露資料可發現，包括熱門商圈與沿街店面，不斷有新的租賃揭露產生，且觀察有些都是疫情期間空置一段時間的閒置店面，反映企業認為消費最差的時間已過，看好消費商機，開始展店做生意。



曾敬德表示，疫情過後北市店面租賃有活起來的跡象，不過租金仍未重返榮耀，畢竟現在國際觀光大概回到疫情前的五六成水準，未來若觀光持續回升，店面市場仍是有表現空間，至於買賣能否增溫，利率連5升後對於收益型的不動產形成考驗，相對要能順利成交，價格就要更有吸引力。

台灣的高房價，讓買房變得越來越辛苦，也使得越來越多人決心「躺平」，等著接收上一代留下來的房產。永慶房產集團以5年為區間，分析2003至2023上半年20年間總移轉棟數中繼承+贈與的占比變化，發現全台建物繼承+贈與的占比從13％升至29％，直逼3成！

20年間 台北繼承+贈與占比從17.1％衝上38.6％



細看近20年間六都繼承+贈與移轉棟數占比的變化，全都上升超過10個百分點。在2003年，六都的繼承+贈與移轉棟數占比，台北17.1％稍微較高之外，其餘五都都在12.6％以下，桃園市更是只有7.8％。到了2008年，六都的繼承+贈與占比也僅增加0.6％-3.4％之間，台北和新北甚至下降2.7％和0.3％，顯見當時繼承和贈與並非國內建物移轉的主流方式。



但是從2013年開始，繼承+贈與移轉棟數占比便開始明顯增加，六都的占比全數突破雙位數，台北和台南更是衝破2成，高雄也高達19％。2018年，繼承+贈與占比增加的態勢不減，除了桃園市的占比仍在2成以下，其餘五都都突破2成。到了2023上半年，全台和六都的繼承+贈與比例已全數突破2成，台南高雄叩門3成大關。而台北市更是衝上38.6％，在20年間，台北市繼承+贈與的占比增加超過21個百分點！



高房價現象 改變房屋移轉方式



永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，造成繼承+贈與占比在近20年間的明顯增長，背後的原因眾多，可能包括高齡化、少子化、以及避稅等等，但是高房價現象恐怕就是主因。



以內政部公布的2003年Q1至2023年Q1的房價所得比數據，並以5年為區間進行分析，可以發現2003年Q1和2008年Q1，除了雙北地區稍高之外，其餘四都的房價所得比都在5-6倍之間，5年間的增長介在0.11-2.17倍之間，相對和緩。



但是到了2013年Q1，房價所得比便開始明顯上升，六大都會區增加1.01-7.19倍，並全數突破6倍；2018年Q1，則全面突破7倍。而最新的2023年Q1數據，台北市、新北市和台中市的房價所得比已突破雙位數，台南市和高雄市更已逼近10倍大關。



陳金萍指出，從相關數據來看，最近20年來房屋所有權移轉方式的變化，恐怕與高房價脫離不了關係。高房價問題若是持續未解，房屋變成「傳家寶」，一代傳一代的現象，恐怕將更為普遍，對於房地產產業、民眾居住品質、甚至社會發展，可能都有深遠影響。

國際信評機構惠譽（Fitch Ratings）今（23）日舉行「2023 惠譽看台灣記者會」。陳怡如指出，今年來貸款需求增長全面放緩，反映房地產交易量下降，以及外部出口需求減弱與平淡的經濟增長。台灣銀行業的總放款餘額僅較 2022 年底小幅增長約 1%。

劉家瑜攝影

儘管如此，陳怡如預計，隨著經濟表現的改善，放款增長的趨勢將在 2023 年第四季和 2024 年有所回溫，特別是企業和海外放款，而包括住宅抵押放款在內等國內消金放款也可能出現溫和復甦。

陳怡如預期，若以稅前淨利衡量，2023 年台灣銀行業的整體獲利能力將比前一年增長 10%～20%，這得益於非經常性的外匯交換交易（FX Swaps）的高收益，以及銀行經常性收益（包括凈利息和手續費收入）穩定且溫和的成長。

今年來台灣銀行業的外匯交換交易呈現大幅度增長，主係受益於台幣和美元之間的利差。然而隨著兩種貨幣之間的利率差異縮小，我們預期該非經常性收入將逐漸減少。

由於經濟成長放緩，2023 年第一季的信用成本相較去年同期呈現小幅上升。但在台灣持續的低失業率和 2024 年 GDP 增長提升的情況下，該上升態勢應會保持溫和，台灣銀行業的資產品質風險應維持可控。惠譽預計台灣的經濟成長率將在 2023 年增長1% ，於 2024 年加速成長至 2.8%。

台灣銀行業的資本水準因 2022 年大幅升息導致其他綜合損益（OCI）投資部位產生評價損失而受壓；2023 年以來，利率再大幅上升的風險已減緩，銀行 OCI 投資部位的評價損失也已部分回升，加上穩定成長的獲利，有助於充實銀行的資本緩衝。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】