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撰文‧今周刊編輯團隊

許多人腦海裡的台北市北投區一帶，仍是一大片農地，如今北投房價已出現每坪120萬元的行情，與中山區、大安區、松山區、信義區及中正區五區，同時並列為「百萬房價俱樂部」。而帶領北投房價一路飆漲、衝破百萬門檻的關鍵，正是近年快速竄出的「北投士林科技園區」（簡稱北士科）。

短短兩年，北投士林科技園區以後起之勢，成為多家建商、財團卡位的明星新標的。引人注目的包括金仁寶集團企業總部已進入緊鑼密鼓興建階段，文林北路上也聚集十餘家建商搶進推案；龐大的就業人口所衍生的居住需求，帶動房價飆漲，背後又有哪些不為人知的傳奇故事，讓我們帶您一探究竟。

北士科的大地主各有其特色與背景，其中一個不得不提的，就是宗親人數高達1、200位的賴氏地主，擁有百年歷史的「賴氏古厝」，就是賴家人在北投的發源地。

賴家在北士科擁有多少土地？粗估應該有上萬坪，且儘管已有不少土地賣給建商，據當地人士指出，目前大大小小加起來應該還有1000多坪土地在賴家人手上。

據了解，賴家人也習慣與建商合建分屋，長虹建設位於新洲美段有一塊土地就是與其中一脈的賴家人合建，「他們就是資產的傳承，將來商辦大樓完工之後，他們也不會買賣，父執輩希望子女持有不動產出租，將來可以有源源不斷的租金收回來。」知情人士透露。

北士科的大地主們，還有一類，是早在20幾年前於農地階段就卡位插旗的，例如出身大稻埕大地主的隆遠集團董事長莊子華家族。

自民國80幾年開始，他和母親、也就是北台灣傳奇地王「吳老師」，就各自陸續買進北士科的農地，莊子華坦承，其實這些區段徵收的計畫，政府很早就公告了，「沒有什麼內線消息，只是你要不要買而已。」憑藉無心插柳的投資，隆遠集團在北士科擁有600餘坪的土地。

另一位頗具實力的隱形地主則是財團法人地藏悲願基金會。「就是在社子島的地藏禪寺啦！香火鼎盛，很多政界名人都有拜，應該有點實力。」在地人士如此描述。

根據內政部資料，地藏悲願基金會的董事長是林慧明，她的法號「地皎法師」在佛教界十分響亮，最傳奇的說法之一，是將地皎法師稱為「天王劉德華的御用法師」。

傳言來自於2017年初劉德華拍戲墜馬受傷，隨後神速復原，據說當時劉德華之妻朱麗倩就將林慧明請到香港為天王祈福多日。林慧明早自1989年設立花蓮地藏禪寺，隨後又分別在社子島、台中、高雄設有禪寺，影響力確實可觀，據2020年資料，設立至今已有27年歷史的地藏悲願基金會，財產總額約有26.8億元。

地藏悲願基金會在2018年以每坪150萬元買下北士科的軟橋段十六號這塊土地，並在2020年提出新建工程案，案名是「林慧明宗祠及宗教類新建工程」，不久後這裡可望建起一座全新地藏禪寺。

與新禪寺基地位置相近的「軟橋段十三地號」與「軟橋段五地號」，這兩塊地的地主，則是台塑集團王家的家族成員。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

由單元八＋水湳經貿園區組成的中央公園特區，受惠重大公共建設領航、民間投資不間斷，加上建商推案接力助攻，已成為台中推案主戰場之一，區域房價屢傳天花板行情。

在產官學界同步推升下，占地面積達343公頃的「中央公園特區」，涵蓋目前話題不斷的水湳經貿園區與單元八重劃區，開發商認為，這裡不只是下一個七期，發展潛力可望更勝七期！

業者表示，從土地交易、預售屋交易等實價資料顯示，水湳地王由「文商段」奪下，單價達331.5萬元，地價站上300萬元大關，且是飛躍式成長，對比2022年區域最高地價僅280萬元，漲幅近兩成，後勢看好。

大水湳區指標新案更是頻傳銷售捷報！如水湳文商段的「親家中央公園」，實登揭露已達270筆，成交均價81.9萬元；「豐邑park one」實登揭露27筆，每坪最高單價來到95萬元；「總太之序」實價登錄揭露49筆，每坪成交均價68.1萬元。

重大建設雲集是大水湳的特色，例如新地標「綠美圖」，以及「台中國際會展中心」、「中台灣電影中心」、「水湳轉運中心」等大型公共建設，預計將陸續於2025年完工啟用！

此外，由中市府主導的水湳經貿園區經貿段6、8地號招商說明會，更是吸引50餘家廠商到場關心，擠爆說明會場，未來預計將引進百貨商場與星級酒店，總投資金額上看250億元。

看好水湳中央公園特區的發展潛力，雙橡園開發928檔期於中央公園特區推出「雙橡園4117」預售案，總銷金額高達200億元，也是台中市精華區域中最大的基地。該案以最高住居規格規劃，包括超規格SS鋼骨結構、純住宅零店面及3,500坪私有花園等亮點吸客，據悉銷售表現亮眼。

此外，久樘開發看好中央公園特區未來的發展前景，在敦化路上、新平公園對面，擁有一塊約1,325坪的土地，預計明年第一季推出住宅大樓預售案，總銷約25億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第2季，台灣民眾平均房貸期數達295期、約24.6年，創歷史次高。專家指出，30年期房貸興起，除了受房價持續走揚影響，也與銀行30年期放款條件與20年期房貸無異有關。

據內政部不動產資訊平台資料，2022年第4季房貸期數創歷史新高、為297期，雖然今年第1季降到291期，第2季又反彈到295期的歷史次高，且房貸期數已連4季逾290期。

進一步觀察主要都會區的貸款期數，今年第2季只有台北市、新北市的貸款期數平均不到300期，反觀重劃區較多的桃園市、台中市、高雄市與新竹縣市，平均房貸期數皆逾300期，最高為新竹縣319期，其次是新竹市309期。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透過新聞稿指出，雖然長年期房貸累積下來利息會較多，但好處是可立刻降低買家的貸款負擔，另銀行進行評估時，也會因30年期房貸對民眾來說，每月繳款金額較少、每月貸款負擔較可承受，而提高承做放款的意願。

曾敬德指出，此外，觀察30年期房貸的興起，除了受當前房價持續走揚影響，另銀行30年期放貸條件與20年期無異，也使民眾考量資金規劃時，會偏好選擇30年期房貸，促成30年期房貸逐漸成為市場主流。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在總統大選前夕，執政黨終於推行「囤房稅」新制，在野黨仍直言，這是在民意壓力、畸形高房價不得已下，必須要有的對策。民眾黨立委坦言，台灣的房屋稅課稅基礎與市價偏離過大，造成持有成本過低；囤房稅2.0訂「4.8%」平均多出的4000多元，那些多屋囤房族而言會在乎嗎？其實不痛不癢。

張其祿表示，更長遠的目標應是「實價課稅」、「實坪制」、「實際居住免稅」從3方面著手才有可能矯正畸型過高房價，使房價、房市及房屋持有成本回歸正常，才能真正落實居住正義。

張其祿說明，民眾黨務實提出「促進全國住宅使用特別稅條例」，以多屋重稅，出租免徵，偏鄉免計為基礎，期望透過中央另外制訂「囤房特別稅」，在稅基與稅率設計上提出真正具威嚇力的方案，以有效引導空屋出租、出售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

遠雄集團首度插旗南台灣蛋黃地段處女作「遠雄PARK 16」，挾著精華區稀缺地段、阿沙力的高檔進口建材、坪數精準切入三大競爭優勢，以及「遠雄建設」一大品牌DNA實力，成功打造輕奢小豪宅，負責操盤的遠雄房地產公司七年級行銷協理，9月即提早達標、全數完銷，創下一個月平均銷售近2億元、每坪成交單價刷新區域小宅新高的大紅盤，令人驚豔。

楊士瑩表示，農16特區向來被視為南台灣版的台北信義計畫區、台中七期，為蛋黃中的蛋黃，不過近12年已形塑為豪宅聚落，反觀一房小宅，幾乎是真空市場，因此遠雄決定跳脫過去以大戶豪宅稱霸的局面，打造最稀缺的精品小坪數產品。

楊士瑩表示，「遠雄PARK 16」總銷約34億元，打造以「時尚南青山」為核心價值的輕奢版小豪宅共233戶，每戶自25坪一房至41坪三房，加上遠雄獨家的「5525」業界最強三大保固承諾，去年5月登場即成為萬眾矚目的焦點，客戶詢問度相當高，銷售也相當穩定，儘管打房政策、升息陸續祭出，但仍逆勢順銷。

據悉原本完銷目標預計在今年11月，不過9月即提前達標，創下100％光榮完銷，一個月平均成交近2億元的空前佳績。

據實價登錄資訊顯示，「遠雄PARK 16」已揭露210筆，每坪最高達55.4萬元，位於12樓及頂樓19樓，刷新區域史上小宅最高單價紀錄，並坐上「小豪宅王」寶座。

遠雄房地產行銷副總經理許文宗分析，遠雄房地產自2016年以來即把推案重心從雙北市南移到高雄，連續推出「遠雄THE ONE」、「遠雄明水漾」、「遠雄琢蘊」、「遠雄峰蘊」及「遠雄PARK 16」共五筆，產品規畫多元，滿足各種客層所需，品牌價值也深獲認同。

楊士瑩分析，「遠雄PARK 16」提早完銷，且刷新區域單價新高，主要有四大因素：精華區稀缺地段、阿沙力的高檔進口建材、坪數精準切入三大競爭優勢，以及遠雄建設一大品牌DNA實力，成功打造輕奢小豪宅，獲得客戶「有感認同」；頂樓規畫有露天空中游泳池，公設豪宅化，更是一大亮點。已購客戶幾乎都是高收入年輕世代，其中高薪女生就占5成以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今、明二年雙北市陸續有包括新店裕隆城、新光三越Diamond Tower、NOKE忠泰樂生活、南港LaLaport等合計近10萬坪面積的商場營運，也對周邊房價帶來催升的效果。房仲業者調查，雙北即將開幕各商場百貨周邊房價，以新店裕隆城房價年漲3.1％最高，其次為南港LaLaport的2.4％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些新商場大多有鄰近的捷運站、生活機能佳等優勢，新店裕隆城周邊房價相較台北市親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健。

雙北今年開幕的商場共有三家，其中新店裕隆城總面積4.3萬坪，周邊房價每坪55.8萬元、年增3.1％。

北市南港區明、後年都有新商場登場，預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4％，後年世界明珠開發案微風廣場其周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2％，南港兩家百貨周邊房價儘管漲幅不大，但也顯示南港房價逐步站上8字頭。

相較下，位於蛋黃、精華區的百貨周邊房價反而出現下跌，台北大直的NOKE忠泰樂生活周邊房價每坪82.9萬元、年減4.9％，台北東區新光三越Diamond Tower周邊房價每坪92.6萬元，儘管為各新商場百貨最高，但卻是年減5.8％，

郎美囡表示，這兩家百貨商場分別位在台北東區及大直，都是原本百貨商場的戰區，新商場加入只是錦上添花，拉動區域商業氣息的效果不強。

另一個共通特色是周邊高價住宅多，且多為大坪數產品，因此在房市景氣轉冷時，買方購置高單價、高總價的意願偏低，房價比較容易有讓步空間，或是買方只願找低價位的物件，造成平均房價衰減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近幾年台灣新建案公設比愈來愈高，網路插畫家「巴逆逆」表示，大樓的公設比壓縮室內坪數，花錢買用不到的會客室、圖書館、健身房及游泳池，批評買房就像買洋芋片，一半的錢都拿去買空氣，圖文讓1.7萬網友有共鳴。

網路插畫家「巴逆逆」近日於個人臉書粉專指出，新建案的公設比大多落在35%，甚至還聽過高達40%，社區大樓普遍有多間會客室、大到可以跳舞的大廳、不會更新的圖書館、只有跑步機的健身房、沒機會使用的游泳池等。

「巴逆逆」表示，若要使用這些公設，還得額外花錢購買點數，單算實際住宿坪數，台灣房價根本貴到不合理，她批評現在買房宛如買洋芋片般，花的錢有一半都是空氣。

圖文讓1.7萬網友按讚，「要低公設應該剩下老舊公寓」、「公設、健身房、KTV記得要預約」、「終於有人敢說實話了」、「我才不需要那些設施」、「台灣房價世界級不合理的」、「形容得很貼切」、「公設真的很扯」；但也有人說洋芋片的空氣是為了保鮮及防撞，和使用率極低的公設相比，前者還比較實用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

家長為好學區搶破頭，帶動明星學校周邊房價。（圖片來源／信傳媒編輯部）

台灣面臨少子化議題，但是熱門學校照樣擠破頭！台灣房屋根據實價登錄資料統計，有新天龍國之姿的新竹縣竹北市，18間國小中，今年有9所為額滿學校，其中位於竹北高鐵特區的東興國小，周邊學區宅房價最高，平均每坪高達46.3萬元。

房價最親民的則是中正國小，周邊學區宅平均每坪35.7萬元，同樣是滿額明星小學學區宅，平均單價一坪就相差10萬元。而這些額滿學校附近房價，近3年漲幅至少三成，又以博愛國小一帶的漲幅最驚人，近3年漲幅42.6％。

新竹縣人口成長冠全台，家長搶攻學區宅

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年新竹縣人口增加率達8.55‰，全台本島最高，其中竹北市人口成長超過14‰，隨著家庭族群移居，學齡前兒童就學需求龐大，但新建校舍的速度卻趕不上就學人口的增長，導致竹北市18所小學就有9所是總量管制的額滿學校，也帶動學校周邊學區宅跟著搶手。

漲幅最高的博愛國小，周邊附近房價近3年漲幅高達42.6%，張旭嵐分析，博愛國小是竹北的資深明星學校，且所在的縣治一期，開發早，機能佳，相較於其他重劃區，15年以上屋齡物件選擇較多、房價基期相對低，更易於卡位；而這幾年在竹北整體房市全面上漲的帶動下，反而擴大了周邊的房價漲幅。

水岸豪宅為伴，東興國小學區宅竹北最高貴

台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶則表示，單價最高的東興國小，校舍相對新穎，腹地廣大，由於位於竹北高鐵特區，且鄰近頭前溪水岸，因此學區內有許多高價景觀豪宅，又具高鐵交通優勢，讓東興國小學區宅成為最高貴的公立明星小學。

近期竹北高鐵特區成交新成屋每坪單價都已經超過70萬元，其中頭前溪一帶的新案成交價更是每坪站上8字頭，若想要買小套房入籍卡位東興國小，總價門檻至少千萬起跳。不過也不是有錢就能保證就讀，由於符合學籍的學童過多，入學依照設籍時間排序，而2024年又是龍年入學潮，滿額情況恐怕會更嚴重，甚至要在小孩出生前就買房子設籍，才有機會進入明星學校的窄門。

另外也需注意，學區並非固定，每年會隨著就學人口作調整，建議民眾購買學區宅前，最好多方確認以利精準佈局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣邁入社會，人口衰減導致住宅需求減少，是否下挫房價？針對這個大哉問，有網友預估最快20年後就會發生，儘管專家坦言，將時間軸拉長來看房價確實會鬆動，優先衝擊的將是都會蛋白、蛋殼區，但要寄望移工接手填補少子化流失的住宅需求，實際上仍有困難。

民眾在PTT論壇發文，點名台灣少子化嚴重，可能會衝擊房價走勢，還提到即使可接受的屋齡長達70~80年，但台灣人口雪崩式下滑，市場供需失衡可能造成屋主降價求售，並且強調最晚15~20年後，就有機會因少子化拉低房價水平。

文章吸引網友留言，有人附和表示「10~15年吧，現在都選一些掏空仔執政，遲早要面對現實」、「市區漲，鄉下跌，因為人少到沒辦法住」但也有另一派觀點認為，在通膨等成本壓力支撐下，加上移工能填補住宅需求的空缺，房價不太可能下修，還表示「少子化的速度低於通貨膨脹的速度，結論是不會跌還會漲」、「台灣少子化50年了，何時看到房價跌」、「新南向的進來買房了，缺工這波就靠他們補了」

住展雜誌企研室經理成采錡表示，觀察少子化對房市的影響，若將時間軸拉長，確實可能拉低房價，首先反映的會是蛋白、蛋殼區，但鬆動程度可能不大，頂多變成緩漲或小幅讓利，主要是營造成本依舊偏高，很難期待價格暴跌。

▼台灣社會，少子化現象嚴重。（示意圖／pixabay）

成采錡指出，蛋白、蛋殼區的基期低，原本能接納買不起市中心的購屋族，如今市中心流行危老、都更案，少子化造成市場供過於求，一旦買盤不再需要外溢到蛋白區，後者就可能出現跌價，「少子化已經開始影響房市，只是很難察覺，例如有些偏遠的私校停招，周邊店家仰賴校區發展，導致商圈逐漸沒落，類似情形將難以避免。」

針對少子化流失的住宅需求，移工能否填補漏洞？她認為礙於法規限制以及風土民情，很難期待移工或外籍二代能支撐買盤，「例如桃園的移工很多，假設賺錢存到1千萬，在桃園可能買到小房子，地點可能還不是太好，但回到本國也許就能買地蓋透天，爽當地主還能改善家人的生活條件，很多都是短期打工的心態，沒打算在台灣落地生根，因此很難填補少子化的住宅需求。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部已經有房地合一稅2.0等措施，希望可以落實居住正義，不過立法院預算中心指出，房市呈現量縮、稅額也受到影響、房價卻不跌，應該繼續檢討稅制，才能實現居住正義的政策目的，但專家卻認為政策拉長閉鎖期，反影響市場供給，年輕人仍難買到適合的「好房」。

立法院預算中心指出，房地合一2.0是2021年7月上路，實施已經滿2年了，而2.0主要是修補1.0的漏失，除了延長課重稅的持有年限外，避免短期投機炒作；將營利事業、預售屋等納入規範，避免個人利用法人身分避稅，或者以預售屋炒作；另外也將土地漲價總額增設減除上限，防止投機者透過土地增值稅與所得稅率的差異炒作。

但是依內政部資訊平台住宅價格指數報告顯示，今年第1季的住宅價格，還較去年的第4季增加1.05％，交易量卻呈現縮減，今年的稅額也因此受到影響，六都除了台北市與高雄市價格略減外，其他都是上漲。以國泰房地產指數，今年全國指數還較第1季增加，六都皆較第1季增加。

立法院預算中心指出，房地合一稅2.0理應是修補1.0的缺漏，上路滿兩年，房市呈現量縮、價格未降，應該繼續滾動檢討稅制，才能實現居住正義。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房地合一2.0，延長課重稅的期間，預售屋、法人等都受到限制，也因為閉鎖時間拉長、市場供給受到影響，價格更難撼動，年輕人仍難以買到適合的「好房」，是否落實居住正義值得深思。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】