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國旅復甦，店面市場交易又現生機? 位在五分埔商圈的巷內30.5坪店面，7月以1.2億元成交，單價393.4萬元，暫居2023年店面單價最高，也是實價揭露以來，五分埔商圈的店面單價次高紀錄，僅次於2014年2月成交的同巷內1樓店面，單價約415萬元、總價6000萬元。

台灣房屋建國民生加盟店副店長何志剛指出，五分埔商圈多以成衣批發商家為主，較不屬於觀光型商圈，不過隨著網路通路發達，再加上歷經三年多的疫情影響，五分埔曾一度蕭條冷清，直到2023年才略微恢復買氣，其中多半是有地緣性的買方入手，亦不乏原服飾業租客「轉租為買」。這次創高單價的店面位在永吉路443巷內，而該店面帶有地下室使用權，和其他增建空間，因此拉高單坪價格。



台灣房屋進一步觀察2023年台北店面單價前五名交易，截至目前為止，第二名是台北車站商圈的開封街店面，單價354.2萬元；第三名則為位在信義安和和世貿101商圈之間的店面，單價298.4萬元；第四、五名分別為四平商圈約6坪的大樓店面，單價287.6萬元，以及湖光市場旁的成功路店面，單價261.6萬元。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去高單價店面出現在東區或西門町等，正馬路或一級商圈，而目前上半年的高價店面，除了第二名的北車商圈店面交易外，不見一級商圈身影，甚至出現巷弄店面賣出破億身價，主要因該店有權狀坪數外的增建空間，也凸顯疫後國旅市場尚未完全恢復榮景，加上頻頻升息的情況下，高總、高單價的店面暫時難吸引買家目光，反而以「區域成熟商圈」，億元以下的「低總價」或「小坪數」店面，較有利置產族入手，長期持有。



第一建經研究中心副理張菱育觀察，2023年單價前五名的店面，有四筆都是屋齡超過30年的公寓型店面，公設比低，甚至不少店面帶有地下室儲物空間，或室內實際使用空間比權狀坪數更大。由於屋況較舊，在價格上偶有議價空間，長遠來看還有都更及危老效益，因此頗吸引有自用需求的買方入手。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情前一年國際觀光客的旅客可達千萬的規模，2023年官方也預估有機會回升600萬的觀光旅客，加上國內的觀光需求也在疫後回溫，帶動沿街消費的需求增加，從實價揭露資料可發現，包括熱門商圈與沿街店面，不斷有新的租賃揭露產生，且觀察有些都是疫情期間空置一段時間的閒置店面，反映企業認為消費最差的時間已過，看好消費商機，開始展店做生意。



曾敬德表示，疫情過後北市店面租賃有活起來的跡象，不過租金仍未重返榮耀，畢竟現在國際觀光大概回到疫情前的五六成水準，未來若觀光持續回升，店面市場仍是有表現空間，至於買賣能否增溫，利率連5升後對於收益型的不動產形成考驗，相對要能順利成交，價格就要更有吸引力。

台灣的高房價，讓買房變得越來越辛苦，也使得越來越多人決心「躺平」，等著接收上一代留下來的房產。永慶房產集團以5年為區間，分析2003至2023上半年20年間總移轉棟數中繼承+贈與的占比變化，發現全台建物繼承+贈與的占比從13％升至29％，直逼3成！

20年間 台北繼承+贈與占比從17.1％衝上38.6％



細看近20年間六都繼承+贈與移轉棟數占比的變化，全都上升超過10個百分點。在2003年，六都的繼承+贈與移轉棟數占比，台北17.1％稍微較高之外，其餘五都都在12.6％以下，桃園市更是只有7.8％。到了2008年，六都的繼承+贈與占比也僅增加0.6％-3.4％之間，台北和新北甚至下降2.7％和0.3％，顯見當時繼承和贈與並非國內建物移轉的主流方式。



但是從2013年開始，繼承+贈與移轉棟數占比便開始明顯增加，六都的占比全數突破雙位數，台北和台南更是衝破2成，高雄也高達19％。2018年，繼承+贈與占比增加的態勢不減，除了桃園市的占比仍在2成以下，其餘五都都突破2成。到了2023上半年，全台和六都的繼承+贈與比例已全數突破2成，台南高雄叩門3成大關。而台北市更是衝上38.6％，在20年間，台北市繼承+贈與的占比增加超過21個百分點！



高房價現象 改變房屋移轉方式



永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，造成繼承+贈與占比在近20年間的明顯增長，背後的原因眾多，可能包括高齡化、少子化、以及避稅等等，但是高房價現象恐怕就是主因。



以內政部公布的2003年Q1至2023年Q1的房價所得比數據，並以5年為區間進行分析，可以發現2003年Q1和2008年Q1，除了雙北地區稍高之外，其餘四都的房價所得比都在5-6倍之間，5年間的增長介在0.11-2.17倍之間，相對和緩。



但是到了2013年Q1，房價所得比便開始明顯上升，六大都會區增加1.01-7.19倍，並全數突破6倍；2018年Q1，則全面突破7倍。而最新的2023年Q1數據，台北市、新北市和台中市的房價所得比已突破雙位數，台南市和高雄市更已逼近10倍大關。



陳金萍指出，從相關數據來看，最近20年來房屋所有權移轉方式的變化，恐怕與高房價脫離不了關係。高房價問題若是持續未解，房屋變成「傳家寶」，一代傳一代的現象，恐怕將更為普遍，對於房地產產業、民眾居住品質、甚至社會發展，可能都有深遠影響。

國際信評機構惠譽（Fitch Ratings）今（23）日舉行「2023 惠譽看台灣記者會」。陳怡如指出，今年來貸款需求增長全面放緩，反映房地產交易量下降，以及外部出口需求減弱與平淡的經濟增長。台灣銀行業的總放款餘額僅較 2022 年底小幅增長約 1%。

劉家瑜攝影

儘管如此，陳怡如預計，隨著經濟表現的改善，放款增長的趨勢將在 2023 年第四季和 2024 年有所回溫，特別是企業和海外放款，而包括住宅抵押放款在內等國內消金放款也可能出現溫和復甦。

陳怡如預期，若以稅前淨利衡量，2023 年台灣銀行業的整體獲利能力將比前一年增長 10%～20%，這得益於非經常性的外匯交換交易（FX Swaps）的高收益，以及銀行經常性收益（包括凈利息和手續費收入）穩定且溫和的成長。

今年來台灣銀行業的外匯交換交易呈現大幅度增長，主係受益於台幣和美元之間的利差。然而隨著兩種貨幣之間的利率差異縮小，我們預期該非經常性收入將逐漸減少。

由於經濟成長放緩，2023 年第一季的信用成本相較去年同期呈現小幅上升。但在台灣持續的低失業率和 2024 年 GDP 增長提升的情況下，該上升態勢應會保持溫和，台灣銀行業的資產品質風險應維持可控。惠譽預計台灣的經濟成長率將在 2023 年增長1% ，於 2024 年加速成長至 2.8%。

台灣銀行業的資本水準因 2022 年大幅升息導致其他綜合損益（OCI）投資部位產生評價損失而受壓；2023 年以來，利率再大幅上升的風險已減緩，銀行 OCI 投資部位的評價損失也已部分回升，加上穩定成長的獲利，有助於充實銀行的資本緩衝。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】