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自住剛性及長期置產需求仍在，加上8月新青安上路，支撐房市買盤，但公股銀行認為，利空因素仍在，對年底前房市仍偏保守、審慎以對，且預計房價偏向盤整修正。

　公股銀主管分析，今年6月央行理監事會意外宣布採取第五波房市管制措施，針對自然人特定地區第二戶購屋貸款，除原本的無寬限期外，貸款成數不得超過7成，加上平均地權條例修正案於7月上路，囤房稅2.0修正草案也於近期通過，未來稅率將由現行的1.5％～3.6％調升至2％～4.8％，並採全國歸戶機制。

　且隨總統與立委大選的不確定因素升高，市場觀望氣氛恐更加濃厚。所幸今年以來台股走揚、就業情況良好，以及8月新青安房貸上路，有助穩定市場信心，加上建商在成本考量下不易降價，預估年底前房價不易下跌，整體房市在多空交戰下，將呈現「量縮價持平」的情況。

　公股銀主管指出，雖有新青安房貸利多，但央行去年起數次升息、利率走高，利空因素未除，市場等待房價下跌，預期年底前房市交易保守，全年交易量會較去年量縮，後續房價可能持續盤整修正，房市審慎看待。

　整體來看，去年房屋買賣移轉僅31.8萬棟、年減8.6％，今年衰退更加明顯，前七月的房屋買賣移轉棟數16.4萬棟、年減15.6％，由於7月平均地權條例修正案全面實施、8月新青安房貸上路，使得近月房市交易先後出現提前布局及遞延置辦的效應，上半年房市呈現交易量縮、價格高檔盤旋不墜的態勢。

　市場預估，因觀望氣氛仍濃厚，全年買賣移轉棟數估計降至約28萬棟～30萬棟。公股銀主管分析，8月雖有新青安房貸上路，但買賣雙方對價格認知仍有差異，房市還是觀望不變，預期年底前將呈現交易量縮、房價溫和盤整格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 土城過去給人鐵皮工廠林立、市容雜亂的印象，但近一兩年來房價卻屢屢上揚，甚至已有預售案開價6字頭，讓許多購屋族大吃一驚，信義房屋專家表示，土城鄰近多個科技園區，包括TPARK遠東通訊園區、頂埔科技園區、永寧科技園區，近日較新有中工雲宇宙AI園區上樑，預計2025年完工，預計之後科技產業將帶來更多居住人口紅利，支撐房市動能。

信義房屋頂埔捷運店主任官文仕表示，土城的永寧捷運站、頂埔捷運站的產業各異，永寧捷運站周邊以商辦大樓行程的商辦聚落，而頂埔捷運站早期則以印刷電路板工廠、加工廠等其他工業型態為主。

官文仕觀察，隨著板南線土城延續頂埔段於2015年開通，土城的生活機能逐漸發展，也因科技業的進駐，帶動了居住需求，除了原先的鴻海總部，剛上樑的中工雲宇宙AI園區也是矚目亮點，官文仕表示，中華工程將位於土城工業區內的自有產業園區打造為中工雲宇宙AI園區，鎖定智能、綠能、AI產業，基地面積約1.6萬坪，完工後預計創造1.3萬個工作機會。

官文仕表示，因為永寧捷運站周邊多為工業用地，因此住宅區面積較少，在產業人口不斷進駐也讓永寧捷運站周邊的新建案屢屢上揚，預售案大樓單價約55-58萬，而中古屋單價約4字頭。

而因應科技業進駐，位於永寧捷運站與頂埔捷運站之間的頂埔運校重劃區應運而生，官文仕表示，運校重劃區腹地不大僅有10.5公頃，就在鴻海企業的廠辦後面，因為距離科技園區較近，吸引許多在園區工作的上班族青睞，小坪數物件單價來到58-59萬。

官文仕觀察，土城的購屋族群來自台北市、板橋外溢的購屋族群，因為土城位於板南線上，又緊鄰國道三號，很具交通優勢，因此吸引了仰賴交通的工作通勤人口，也有來自新店、雙和、板橋、南港等客群，因為負擔不起北市或新北第一圈房價，而以交通換取更新更大的居住空間。

除此之外，土城的重大建設還有統一集團的營運總部統一創新旗艦商辦大樓，屆時將形成新商圈，並有新創產業進駐、北土城交流道，而2027年預計完工的有國道3號中和交流道與土城交流道之間的北土城交流道，緩解目前上班交通擁塞情形，並有土城司法園區，捷運萬大線二期等重大建設，將為土城未來房市增加更多動能。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 財政部近期積極推動「囤房稅2.0」方案，其中非自用住家防務稅率將調高為2%至4.8%，這讓不少建商十分反彈。後財政部研擬，將建商手中餘屋進行年限分類，其中1年內的餘屋適用稅率下限2%。財政部認為此舉可以降低建商負擔，同時又可鼓勵建商加速出售餘屋。

根據媒體報導指出，目前「房屋稅條例」規定，住家用房屋分為自用與非自用兩種，自用房屋稅率1.2%，其中本人、配偶、未成年子女有3戶限制。而非自用房屋稅率為1.5%至3.6%，由各縣市制定差別稅率。而這部分也是所謂的「囤房稅」。

而「囤房稅2.0」中則規定，將自用住宅稅率維持在1.2%，一定金額以下的單一自住稅率將調整至1%，非自用住宅的稅率則調高為2%至4.8%之間，其中建商餘屋在2年以內的，稅率為2%至3.6%，2年以上的餘屋稅率則為2%至4.8%之間。

也由於「囤房稅2.0」明顯針對建商增加稅賦壓力，因此財政部目前也在研議，有意在子法中明訂，建商餘屋在1年內的，可適用2%的稅率下限，不需累進。但財政部官員也表示，目前還在研議階段，除了要蒐集各方意見外，同時也需要地方政府配合，因此近期將會邀集地方政府開會討論。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部不動產資訊平台2023第二季交易資料，住宅平均交易坪數31.47坪，比十年前（2013年）第二季的42.65坪縮水了11.18坪，而買小宅占比最高的縣市，仍以台北26.3%居冠，台中23.1%居次，新竹市20.3%排名第三。扣除離島交易，全台買65坪以上大宅的縣市，以雲林縣交易占比最高，達9.32%，其次為花蓮縣，宜蘭縣則居第三。

根據內政部不動產資訊平台2023第二季交易資料，住宅平均交易坪數31.47坪，比2013年Q2的42.65坪縮水了11.18坪，而買小宅占比最高的縣市，仍以台北26.3％居冠，台中23.1％居次，新竹市20.3％排名第三。反觀大宅交易，扣除離島交易，全台買65坪以上大宅的縣市，以雲林縣交易占比最高，達9.32％，其次為花蓮縣，宜蘭縣則居第三。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，商業發達的北台灣，都會區發展早，素地有限，受限於開發成本高，以2023年台北市平均單價達72.8萬，新屋單價動輒百萬以上，導致新案或都更推案也都走小宅化，等於每四筆交易就有一筆是低於15坪的小宅，而台中市是中部產業重鎮，新竹更受惠於竹科園區發展，工作移居的人口多，小宅需求增加，由於小宅具備低總優勢，自住或置產門檻親民，交易量持續看好。



張旭嵐提醒，低總小宅雖然入手較容易，不過不少銀行針對權狀未滿15坪的小宅，放款態度較保守，貸款成數僅能貸款六到七成，因此也會影響自備款的金額和比例，對於首購自用族群而言，不見得是最划算的作法，建議選擇購屋標的，可以主附建物合計超過15坪以上的物件為優先，才有機會貸好貸滿。



本島各縣市中，又以雲林人最幸福，平均交易坪數41.95坪，第二季交易中有近一成的購屋者，就是買65坪大坪數；而宜蘭、花蓮，也以平均一、二字頭的房價，成為大宅交易比例高的縣市。



台灣房屋斗六日榮特許加盟店店東黃浩峰表示，雲林近年雖有部分大樓、華廈新案推出，但市場供給仍以透天厝為大宗，加上現今雲林縣鬧區的大樓、華廈新案，以斗六來說，大樓華廈新案的單價，已來到30萬元左右，買間25坪左右含車位的標準兩房，總價就要700多萬，但斗六市區外圍屋齡約20年的中古透天厝，仍不乏總價800~1000萬元的選擇，因此中古透天的性價比高，整體市場也因透天交易熱絡，使大坪數的交易佔比與平均交易面積居高不下。

根據內政部不動產資訊平台2023第二季交易資料，住宅平均交易坪數31.47坪，比2013年Q2的42.65坪縮水了11.18坪，而買小宅占比最高的縣市，仍以台北26.3%居冠，台中23.1%居次，新竹市20.3%排名第三。反觀大宅交易，扣除離島交易，全台買65坪以上大宅的縣市，以雲林縣交易占比最高，達9.32%，其次為花蓮縣，宜蘭縣則居第三。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，商業發達的北台灣，都會區發展早，素地有限，受限於開發成本高，以今年台北市平均單價達72.8萬，新屋單價動輒百萬以上，導致新案或都更推案也都走小宅化，等於每四筆交易就有一筆是低於15坪的小宅，而台中市是中部產業重鎮，新竹更受惠於竹科園區發展，工作移居的人口多，小宅需求增加，由於小宅具備低總優勢，自住或置產門檻親民，交易量持續看好。

張旭嵐提醒，低總小宅雖然入手較容易，不過不少銀行針對權狀未滿15坪的小宅，放款態度較保守，貸款成數僅能貸款六到七成，因此也會影響自備款的金額和比例，對於首購自用族群而言，不見得是最划算的作法，建議選擇購屋標的，可以主附建物合計超過15坪以上的物件為優先，才有機會貸好貸滿。

雲林人住得最幸福 大宅院交易本島最盛

本島各縣市中，又以雲林人最幸福，平均交易坪數41.95坪，第二季交易中有近一成的購屋者，就是買65坪大坪數；而宜蘭、花蓮，也以平均一、二字頭的房價，成為大宅交易比例高的縣市。

台灣房屋斗六日榮特許加盟店店東黃浩峰表示，雲林近年雖有部分大樓、華廈新案推出，但市場供給仍以透天厝為大宗，加上現今雲林縣鬧區的大樓、華廈新案，以斗六來說，大樓華廈新案的單價，已來到30萬元左右，買間25坪左右含車位的標準兩房，總價就要700多萬，但斗六市區外圍屋齡約20年的中古透天厝，仍不乏總價800~1000萬元的選擇，因此中古透天的性價比高，整體市場也因透天交易熱絡，使大坪數的交易佔比與平均交易面積居高不下。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「實價登錄」上路至今已逾11年，早已成為民眾買賣房屋最關鍵的依據，而去年實價登錄2.0版本上路，將預售屋買賣也納入揭露範圍，規範代銷業者在簽約後30天內必須申報，但就有網友質疑，自己買了一個預售屋，每期該繳的費用都有繳，預計2023年交屋，事隔一年多仍未看到自己及友人購屋紀錄揭露，甚至也有新案傳出熱銷，但可查詢的實價案件寥寥無幾，專家透露，預售案銷售操作會造成實價延遲揭露。

代銷技術性延後簽約日

樂居創辦人李奕農指出，實價登錄2.0版本儘管規範，無論成屋或預售屋在完成所有權移轉登記30天內申報登錄，不過登錄與否是透過地政機關人工作業，成交價格若是明顯高於市場正常交易價，或是偏離行情，經由公務人員篩選，可能會延遲登錄，甚至會累積到一定筆數，達到人工認定可參考範圍才會揭露。

另外，常聽聞建案完銷或是快銷，卻查不到實價登錄，李奕農表示，在代銷端操作手法最常見的是，技術性地延後簽約日期，避免讓業主(建商)認為賣太快會來不及調整價格，還有雙北市常見的都更合建案，除了建商可售戶別，還有地主戶，地主戶可能會受限於找補或是其他因素，儘管買方下訂，但是還未約好簽約時間，也會造成申報登錄較為延遲。

李奕農提醒消費者，常聽聞市調單位調查建案熱銷或完銷，有可能只是消費者付訂金後尚未簽約，也有可能是要保留戶別到成屋後銷售，所以完銷不一定是真正全案銷售完畢。

不揭露實價的七情況

值得留意的是，並非線上銷售建案都得全數登錄，「實價登錄2.0」規定2021年7月1日新制實施後開始銷售的個案必須於簽訂銷售契約後30日內要申報，但是 2021年7月1日前開始銷售之預售屋的登錄，則是在全部銷售完後一次登錄，甚至成屋後才一次揭露。

台北市地政局也有提出七種情況如下，將不予揭露實價行情：

(一) 單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。

(二) 總價為0之案件，不予揭露。

(三) 特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件，不予揭露。

(四) 土地及建物分件登記之案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。

(五) 連件案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。

(六) 經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。

(七) 其他申報內容有疑義案件，不予揭露。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2021年7月1日修改的「實價登錄2.0」，針對過熱的房市，藉由即時的實價登錄制度，減少投機客炒作房價，首次將預售屋納入實價登錄範圍，但沒防到人頭戶假登記漏洞。直到2023年1月10日立法院通過《平均地權條例》部分條文修正案，限制換約轉售及解約申報，終結人頭戶問題。專家指出，雖然預售紅單幾乎絕跡，但投資客運用「解約」管道轉賣，將是另一個炒房漏洞。

法規防不到 預售屋解約再轉賣

依照「實價登錄2.0」規範，購買預售屋買賣後，必須在交易簽約的 30 天內進行實價登錄，但該戶預售屋實價登錄完竣後，就算該戶日後換約、轉手，只要預售屋還沒有交屋，都不需要再另行報備登記。這樣的作法讓投資客利用人頭戶假登記來衝高成交價，之後再行解約退款，成為制度大漏洞；於是2023年1月10日再由立法院通過《平均地權條例》部分條文修正案，限制換約轉售及解約申報，還包括私法人購屋限制等，以補缺漏洞。

新法規範簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄，違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

自此之後，預售屋銷售後的轉售受到很大限制，只能轉售給近親，過去盛極一時的紅單轉售炒作房價成為絕跡，對於杜絕短期紅單銷售，確實有收效作用；私法人購屋限制，也能防止投資客以公司名義置產購屋轉售，對於短期投機有效遏止。

但網路地產王總經理陳韻如認為，究其真正的問題源頭，還是在於預售制度，類似期貨性質的預售屋，很難完全杜絕投機購買，即便政府設下重重關卡，真正有心之士，還是會找辦法針對看好前景的新建案投下鉅資。

主要關鍵在於解約，一般購屋後的解約行為頗為常見，因故無法續購或支付價金，解約合理且並無不法。一般解約是買方解除買賣契約，由建商再行售給其他新買方；若該案為搶手案奇貨可居，先行購得而意欲轉手獲利的投資客，找到有意購買的下一位買方，便會先行與建商解約，再售予事先找好的既定新買方；建商再與該新買方另訂新約。

房市充滿投機 預售屋是關鍵

政府當然對於這類手法有所防範，因此在《平均地權條例》修正案中，才會加入解約申報條款，規範預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

但實際執行上，要區分是否為刻意解約，只能查閱解約數量，若申報解約數偏高，超過總戶數一定比例，應該還是會被主管機關盯上；但若解約數無明顯異常，少數市場上專業投資客，仍會尋找特定買方接手，規避換約限制。

近年這些政策對於降低預售屋大量短期買賣炒作，仍有明顯效果，但要完全杜絕仍是不易。陳韻如認為，最根本的辦法，應該還是要回歸到檢討預售屋制度，只要預售屋制度不變，投資獲利的魔法就會持續存在的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產買賣是國人高度關注的議題，使實價登錄成為民眾使用率最高的政府平台，重要性不言可喻，而實價登錄雖然經過改版，功能與資訊愈來愈齊全，但專家認為，仍有持續改進的地方，如揭露時間不夠即時、應全面揭露房屋歷程，以及租賃登錄不夠全面化等，主管機關應加強主動稽核，確保實價登錄的真實性。

移轉過戶同步登錄房價

實價登錄已經過了11個年頭，是民眾參考房價的主要依據，因此房價揭露的即時性、透明度及完整性更顯重要。房市專家Sway表示，目前實價登錄規定過戶後30天內要申報完畢，但事實上房價早在過戶前1個月簽約時已經底定，等同房價揭露時，已延宕長達2個月，建議吸取國外做法，是在移轉過戶時同步登錄房價，提供更即時的房價。

事實上國外的實價登錄，有些國家不僅僅只揭露房價，甚至發生火災都記載在內，如英國的實價登錄，房屋遭過小偷、盜賊入侵通通都看得到，房屋的歷程記錄十分詳細，台灣應該比照辦理，甚至是凶宅也應揭露在內，讓民眾可以輕鬆知道房屋的各項資訊，才不會發生買房貸款，銀行卻告知說是凶宅無法貸款，造成買家不得不違約的風險。

另外一個很大的弊病，就是裝潢費包含在房價內，如該屋有百萬全新裝潢，房價墊高100多萬，民眾無法判斷真實房價。此外，在中古屋市場，屋主很喜歡跟房仲說，要實拿多少錢，至於仲介費、稅金都要房仲再疊加在售價內，登錄房價時，沒有詳實記載各項費用，都會造成拉高房價的效果，若能詳細記載裝潢費，會更真實反應房價。

合約拍照上傳 杜絕假合約

Sway表示，政府應留意高價成交案件，主動稽查房價真實性，有很大的機會是ab約，騙取高額貸款成數，這部份建議政府可以同步稽查合約書，現在合約書都是送影本，其實可以要求將用印的合約書內容全數拍照上傳，簡單步驟就能稽查2件事情，一是對照當初預售屋送審的合約書，兩者是否是同一版本。

第二是同步跟銀行勾稽，因銀行貸款也僅要求合約影本，很多ab約是將合約塗改影印後給銀行，上傳用印合約至少可以擋住一些塗改的問題，若上傳用印合約是墊高房價的假合約，一旦確定是ab約，就可知道這是建商跟民眾合謀作假合約。

建案夥同媒體炒作 政府應稽查

南部曾發生建案刻意找媒體，說有天價成交價被政府蓋牌，沒有揭露，刻意用這種方式炒房，拉高房價，又或者建案登錄時，故意未將車位價格分離，都會影響民眾的房價判斷，政府應該要主動加強稽查的次數。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則指出，實價登錄的中古屋買賣資訊本來就相當健全，2.0新制又讓預售屋的交易透明度顯著提升，不過在租賃資訊的揭露上，還有頗大的進步空間。

截至目前為止，僅透過經紀業、包租代管業的租賃案件，才需進行登錄，可是在租賃市場中，許多都是由房東自身招租，未透過業者媒合，況且委由業者媒合的租賃物件，又多半以商用物件及豪宅為主，使得實價租賃的物件揭露未盡詳實，對於民眾了解租賃市場的住宅實際租金行情，幫助十分有限。

然而想讓租賃登錄全面化，須先解決租屋黑市的棘手問題，這對政府來說無疑是一大挑戰，因此如何讓實價登錄的買賣、租賃資訊都臻於完善？仍有待各界凝聚共識獻策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 今（31）天是8月最後1天，中元節剛過，代表房市淡季的鬼月（民俗月）只剩一半。永慶、住商兩大房仲業者今（31）盤點各自平台，8月全台房市成交狀況，發現交易量都較上個月、去年同期略好，月增約3%到3.5%，年增25.4%至34%，成交價格帶在雙北以外，以1500萬兩房型最熱，房價呈現持平至小幅緩漲趨勢。

據永慶房產集團統計，8月全台房市與7月相比，小幅增加3%，分開各縣市來看，台北與新北均與7月持平，桃園月增2%，新竹縣市成長3%，台中月增6%，台南與高雄分別較7月增加4%。

房市淡季不淡　連2月小幅量增

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市回歸供需基本面，仍以自住與長期置產需求為主力。雖8月適逢民俗月，但民眾看屋量不減，顯示購屋意願仍高，買賣方價格認知逐漸取得共識，促進成交，房市淡季不淡，8月房市交易量較7月小增3%，呈現連二月小幅量增。

若與去年8月同期相比，陳金萍說明，全台房市交易量增34%，從各縣市來看，桃園、新竹縣漲逾3成，台中與高雄均成長43%，最多。至於房價走勢，陳金萍說目前看來，呈現持平至小幅緩漲。

陳金萍提醒，根據內政部最新統計，今年1-7月全台建物買賣移轉棟數16.45萬棟，年減15.6%，雖仍呈現量縮，但幅度已逐步收斂，8月房市交易關鍵仍在價格，只要雙方價格認知差距能拉近，成交機會將大增。

住商機構統計旗下成交狀況，發現8月交易量較上月增加3.5%，但比去年同期增加25.4%，區域表現上除新北、高雄外，其他各都均優於上月，又以桃園表現最佳。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，政策多空齊發，自用客戶勇於進場，也讓交易更為活絡。

在成交價格帶上，北北桃中1500萬以下，台南高雄1000萬以下，兩房以上規格依舊是市場主力，屋主態度最為強硬。另區域價格落在中高價格帶的產品成交難度明顯增加，北市4000萬以上、新北3000萬以上，其他縣市2000萬以上產品，值得一提的是因私法人無法購買住宅，商用交易開始活絡，後勢值得留意。

鬼月很旺，趨勢強到年底

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，過往經驗只要有新法上路，交易量多會提前反應，平均地權條例並未重擊7月交易，觀望市場已久的潛在買方對價格形成認知，8月又有優惠房貸挹注，交易可能持續增溫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】