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[周刊王CTWANT] 台灣違建住宅超過70萬戶，在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中，藏著3顆不定時炸彈：「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁，未經結構計算擅自違建加蓋，當地震發生時，建築結構容易因搖晃破壞，輕則牆面龜裂、漏水，重則恐影響身命財產安全。」他提醒，就算買違建屋效益大，只要違背建築安全就不要考慮。

未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門，再於陽台加設窗戶，將陽台作為室內的一部分，違法增加樓地板面積，稱為「陽台外推」。戴雲發表示，雖然這面牆可能不是主要結構，對於耐震力的影響很小，但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線，把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性，尤其陽台外推後又放置家具增加重量，可能會超過原結構設計所能負荷的程度，當地震來臨時，重心不穩就容易使建築倒塌。

曾有段時間台灣很流行挑高住宅，每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓，住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計，看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈，「本身樓地板和梁的連結就比較不完整，且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量，導致建築承載力不足。」

他也分享自己買房經驗，有次看到挑高的中古夾層屋，但牆壁卻龜裂得很嚴重，令他印象深刻。他強調，市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外，大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師，未必了解該建築相關的結構強度，施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構，若屋主又於夾層上放置重物，一旦發生地震，樓板的應力會重新分配，導致梁柱扭曲或斷裂，「大樓必從這層樓開始先垮。」

「不是挑高就不好，原因在於樓面全部挑高，受力平均，相較常見的樓中樓或夾層屋，則是部分挑高，勁度不平均，地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議，若真的有做夾層的必要，最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板，且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具，才不會造成原本結構系統的負擔。

許多人喜歡買舊公寓頂樓，再往上延伸做頂樓加蓋，不論自用收租兩相宜，但其實這也是違法的，而且也是最常造成傷亡的一種違建。

戴雲發說，老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求，有頂加違建的公寓，可能會因為載重能力不足，使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損，地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓，從6樓違建變9樓，就是最好的例子。

不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出，雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租，但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照，且因數量眾多，根本無法查起，往往是發生火災意外，鬧出人命，政府單位才會重視，每拆一間違建，都需要一條人命。

內政部營建署建築管理組高文婷也說，屋頂加蓋違建不僅沒消防設備，且建材多屬易燃材料，若又隔成多人雅套房，每當失火就會造成無數死傷，萬一是樓下發生火災，火焰往上竄燒，更是逃生無門。而住在樓下的民眾，也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關，頂加也會阻礙逃生動線，在樓梯間被嗆死的也不在少數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部最新資料顯示，8月全台建物買賣移轉棟數為26,595棟，月增4%、年增6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，因買賣行政程序關係，8月反映的是7~8月初的市況，主要是因各都會區交屋潮挹注，推升表現。

陳金萍表示，此次之所以出現年月雙增，月增部分，通膨影響下，民眾購屋意願仍高，顯見打炒政策衝擊已淡化，房市回歸自住、長期置產正常供需；年增部分，去年8月台灣正處美國升息壓力，加上兩岸關係緊張，導致移轉數量基期較低。

另統計今年1~8月全台建物買賣移轉棟數，全台交易量為191,117棟，年減13.2%，創五年來新低。

觀察移轉量逐月變化，4月以前各月年減幅都逾24%，但1~5月總量則降至21.3%，1~6月降至18.7%、1~7月降至15.6%，1~8月剩13.2%，交易量明顯持續回籠。

陳金萍說明，打炒房政策雖然今年7月才上路，但其影響去年就已爆發，但隨著時間淡化，衝擊也逐漸減小，自住需求回籠，加上預售屋投資買盤逐步轉至成屋市場的長期置產，整體交易量也持續回穩。

她提醒，由於近年建照、開工量仍處高檔，新屋完工交屋陸續挹注交易量表現，但央行再度下修全年經濟成長率至1.46%，景氣持續下探，且總統選戰開打，房市變化仍須審慎期待，估計今年整體移轉量約落在29萬棟大關。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內缺工情況嚴重，內政部於今年8月1日起，有條件鬆綁營造業申請移工，首波開放8千名，內政部國土管理署長吳欣修近日表示，8月份共有570件符合申請要件，共計核配9,048移工名額，可滿足營造業9成申請量，勞動部已同意增額第二波7,000名額度，合計共1.5萬名移工額度可供業者申請。

甲等營造業9成分配

國土署說明，考量首波符合申請資格的甲等綜合營造業所申請移工名額已超過首波可分配的8,000名額度，加上其承攬工程規模達一定門檻可申請引進專案移工，經討論後，分配比例採9成來進行分配，其餘營造業別則採全額分配。

建立增、減額核配機制

國土署指出，關於營造業申請引進移工的雇主資格認定，必須具備管理能力、照顧本國勞工及承攬工程達一定規模才能提出申請。此外，特別設立「增額獎勵機制」，近3屆曾獲金質獎或金安獎最高榮譽殊榮者，按申請移工人數給予10％移工獎勵額度；申請者過去3年如果發生重大職災或重大公安，以及未按《營造業法》申報淨值或逾複查換證期限的情形，亦有「扣減移工分配名額」的限制。

先辦本勞求才，才可招募移工

國土署強調，取得雇主資格認定的業者，後續還要向勞動部辦理本國勞工求才登記後，才能進行移工招募事宜。國土署表示，會持續追蹤國內營造業勞動力供需情況，滾動式檢討相關政策，以促進營造產業轉型升級及永續發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為活化及開發利用市有土地，北市府於2023年9月26日公告招商「台北市內湖區潭美段五小段21地號等4筆市有土地設定地上權案」(下稱基地一)及「台北市內湖區潭美段五小段35、35-1地號市有土地設定地上權案」(下稱基地二)兩案。基地一及基地二土地面積分別為6,407.79平方公尺、8,160.01平方公尺，合計14,567.8平方公尺，土地使用分區分別為辦公服務區(一)及工商服務展售區，容積率均為225％，建蔽率分別為40％、50％，基地一現況短期提供予停管處作停車場使用；基地二為空地，兩處基地鄰近內湖科技園區，周邊輕工業、辦公大樓、公司企業總部林立，並東鄰國道一號內湖交流道出口，具產業發展潛力。

財政局表示，本次招商分為基地一、基地二兩件標案，權利金底價基地一為新台幣7億9,459萬元、基地二為新台幣10億6,808萬元，廠商可選擇任一標案投標或兩件標案均參與投標，以投標權利金最高者為得標人，權利金分6期5年繳付。另土地年租金以土地申報地價年息3.5％計算(分為固定租金按簽約當年度土地申報地價年息率2.5％加計浮動租金按每年土地申報地價年息率1％計算) ，地上權存續期間為60年。



兩件標案均訂於2023年12月26日上午11時整截止投標收件，有投標意願之廠商可逕洽台北市政府工務局聯合採購發包中心(台北市信義區市府路1號3樓南區)購買招標文件，投標申請書表電子檔並已建置於北市府財政局網站供下載，竭誠歡迎有投標意願的廠商踴躍參與投標。



根據第一太平戴維斯調查，目前大內科地區有將19個科技廠辦案正在興建或規劃中，預計在2023至2025年之間，將有14個建案陸續完工，其中已有6棟興建中的廠辦，將作為科技業總部自用、已經售出或者採只租不售策略，合計未來3年9.3萬坪的新供給中，有半數空間將不會釋出到市場上銷售；再加上西湖段與文德段，土地利用逐漸飽和，土地單價明顯上升，例如長虹建設於2022年9月以19.8億元購買西湖段土地，換算每坪單價達285萬元，與4年前鄰近土地成交單價每坪190萬元相比，地價漲幅明顯，對於要總部升級的科技產業來說，不管是投入土地成本或者尋求合適的大面積空間將面臨不少挑戰。



本次台北市政府釋出2宗內湖區潭美段大面積地上權案，基地一為辦公服務區(一)，土地面積約1,938坪，建蔽率與容積率分別為40％與225％，可做一般事務所、金融保險業、醫療保健服務業、旅遊及運輸服務業、企業營運總部及其關係企業(附條件)等使用，權利金底價為7億9,459萬元；基地二為工商服務展售區，土地面積約2,468坪，建蔽率與容積率分別為50％與225％，權利金底價為10億6,808萬元，可規劃為零售空間、一般事務所、金融保險業、一般旅館、企業營運總部及其關係企業(附條件)等使用；基地規模適中，未來開發單棟面積可達到7,000-8,000坪以上，適合打造大型科技業總部。



招商顧問第一太平戴維斯協理戴廣平表示，西湖段與文德段土地一地難求，想打造具規模的總部大樓，投入成本高且機會稀少，近年可以觀察到自用企業以及開發商將重心遷移到舊宗段與潭美五期，已提前開始布局；而捷運東環段已於2023年初由行政院核定，預定2年內動工，9年半完工，未來通車後14分鐘即可抵達象山站，大眾運輸機能顯著提升將為舊宗與潭美段商業機能發展注入強勁成長動能。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據永慶房屋2023第四季網路會員調查，全台認為房價看漲比例維持34％，看跌的比例較上季減少2個百分點至31％(圖一)，連三季下降，而認為房價持平的比例則增加2個百分點至35％。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行貨幣緊縮政策不變，但升息循環逐漸到了尾聲，而消費者對於通膨常態化的預期，讓消費者認為房價難有下跌的空間，不過，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭沒有停火跡象，讓部分消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空對峙的局面仍持續。

房價看法多空對峙持續！看漲比例維持34％，看跌比例降至31％



本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，全台72％消費者認為過去一年房價上漲5％以上(圖二)，其中，新竹、台南消費者認為房價上漲10％以上的比例逾五成，顯示對於房價上漲的感受深刻。陳賜傑表示，若與上一季相比，全台消費者認為房價上漲5％以上的比例從67％增加至本季的72％，可以看出消費者對於房價上漲感受較上季更為強烈，房價有感上漲。



國內經濟成長預測下修！87％消費者認為景氣難回溫



那麼，消費者對於2023年第四季國內經濟景氣的看法為何(圖三)？調查結果顯示，87％消費者認為國內經濟景氣仍難以回溫。陳賜傑說明，2023年以來，全球終端需求轉弱，國內出口已連十二黑，主計總處再度下修2023年國內經濟成長率僅1.61％，讓消費者難以樂觀看待2023年第四季經濟景氣。



本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員與官網點入。調查時間2023/8/18~2023/9/3。回收有效問卷數為1912份。

行政院於2023年7月13日拍板「新青年安心成家方案」優惠貸款，於8月1日上路，政策目的希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想，從提高貸款額度、利息補貼加碼、延長貸款年限及寬限期4個面向著手，減輕民眾購屋負擔。那麼，這樣的房貸優惠措施是否能增加消費者購屋意願呢？永慶房屋業管部協理陳賜傑說明，根據調查結果，79％消費者表達會增加購屋意願；而四大面向的優惠條件中，以利息補貼與提高貸款額度最具吸引力(圖四)，占比分別為36％與27％。至於貸款年限的選擇上，41％消費者選擇30年期，而40年期的比例也將近三成，高達29％居次，顯示在房價高漲的狀況下，考驗消費者購屋負擔能力，為了減輕每月房貸支出壓力，30年期已成為市場主流，甚至更長年期的40年房貸也成為消費者購屋時的第二選項。

2023年房市政策連發，其中，「囤房稅2.0」將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」，且將非自住住家稅率從1.5％至3.6％間調升至2％至4.8％間，目前修法預告滿一個月，日前修正草案已於9月21日由行政院會拍板通過，將送立院審查，希望年底前三讀通過，最快2024年7月1日上路。消費者對於「囤房稅2.0」修法的意見也納入本次調查內容，根據調查結果，83％消費者支持「囤房稅2.0」修法；而「囤房稅2.0」調高非自住房屋稅率，消費者如何看待這樣的稅率調幅呢(圖五)？



陳賜傑說明，根據調查結果顯示，48％消費者認為調幅合理，但仍有33％認為稅率調高至2％-4.8％過低，認為要遏止囤房，可能需要更高的房屋稅率。此外，本次也針對「囤房稅2.0」修法對於房屋租金的影響做了調查，56％消費者認為「囤房稅2.0」修法會導致租金上漲(圖六)，顯示雖有高達八成以上的消費者支持修法，但仍擔心調高非自住房屋稅率將造成租金轉嫁的效果，期待政府能有配套措施，保障租屋族權益。



本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員與官網點入。調查時間2023/8/18~2023/9/3。回收有效問卷數為1912份。

萬物齊漲，住宅租金也跟著上漲，為減輕租屋家庭負擔，行政院通過「300億元中央擴大租金補貼專案」，於2023年7月3日正式起跑，支持包含青年、新婚、育有未成年子女、經濟及社會弱勢租屋等族群，透過提供租金補貼來實質減輕民眾的居住負擔。根據永慶房屋2023第四季網路會員調查，本次也詢問消費者對於租金補貼的看法，永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，根據調查結果，66％消費者認為擴大租金補貼有助於減輕居住負擔；而本次租金補貼專案不須房東資料即可申請，申請程序簡便，75％消費者認為免經房東同意將有利於租客申請租金補貼，不過，也有將近九成的消費者擔心申請租金補貼後，將會導致房東漲租或是不願續租的情況發生，顯示目前國內租屋市場仍不透明的狀況下，租屋族仍屈居弱勢。

近年來爛尾樓新聞頻傳，為防止預售屋變爛尾樓，內政部也研議修正預售屋履約擔保制度。本次調查也針對消費者對於內政部研擬修正預售屋履約保障的看法進行調查，根據調查結果顯示，陳賜傑指出，75％消費者感受近期預售屋無法依約完工情形嚴重，衝擊消費者信心，因此，83％消費者表達會降低購買預售屋的意願。此外，對於內政部研擬修正預售屋履約保障的看法，94％消費者支持內政部修正預售屋履約保障制度，期盼能發揮實質的效益，讓預售屋能依約完工，保障預售屋購屋者權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：觀察七大都會區房價走勢，自2022年第四季房價開始出現下跌，房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到2023年第一季漲跌均在1％上下，轉趨持平盤整，而第二季持平轉小漲，至第三季七都房價較上季漲幅在2.0％至4.9％之間，呈現持續緩漲走勢。

若細看七都2023年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4％以上最多，台北與新北季漲2％上下，台南與高雄漲幅在3％左右，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更為明顯。



根據預售屋實價登錄資料統計，統計近二年1-7月預售屋交易，2023年總銷金額達8575.3億元，交易量為5.4萬件，與2022年同期相比，件數增加3.6％，總銷金額成長7.3％，顯示市場買氣回溫。葉凌棋說明，雖「平均地權條例」修法於7月1日正式上路，但定調不溯及既往加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，讓預售買氣仍較2022年同期成長。



若觀察七大都會區預售交易市況，葉凌棋指出，觀察七都市況，台南、高雄表現最亮眼，交易量與總銷金額均成長逾二成，新竹縣市雖量增幅度小，但總銷金額大增22.5％，顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯，讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。



葉凌棋說明，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，2023年整體房市表現「量縮」格局不變。而從第三季房市交易表現來看，優於原先預期，綜合評估各項房市變數來判斷，預估2023年全年房市交易量約28.3至29.3萬棟之間，與2022年同期相比約減少8％至11％左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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▲台北市長蔣萬安日前視察社子島，表示目前開發剩下區段徵收最後一哩路。（記者劉信德攝）