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今年政府實施平均地權新制、囤房稅2.0等一連串打炒房政策，但也釋出新青年安心成家貸款利多，持續協助首購族買房圓夢，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，在「顧自住」的政策基調下，下半年房市有剛性買盤支撐，但量能不易放大，全年呈現「量縮、價盤整」的局面。 

　統計六都地政局今年8月最新買賣移轉棟數，共20202棟，月增1.6％、年增5.5％，是繼今年2月後，暌違半年再創年月雙增好表現，但交易量是否能夠續強？還是要回到基本面，繼續觀察國際總體經濟變動影響，以及全台民眾消費信心。 

　相較2022年全台共31.8萬棟的買賣移轉量能，今年全台房市表現屬有感量縮格局，分析量縮原因，周鶴鳴指出，《平均地權條例》新法的預售屋轉售禁令，已造成結構性改變，短期投資必然減少；而這波房價的大爆發，起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後台商資金回流，且寬鬆的貨幣政策和國際戰爭，引發通膨導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。 

　至於房價漲跌，則會因商圈、社區、產品供給、需求等方面的不同，呈現溫和盤整。在政策打房、經濟景氣震盪的情境下，部分產品開始修正，但有些產品因具剛性需求且釋出稀有，價格仍能續漲。多空交雜下，下半年房市也將浮現3大趨勢。首先「內需復甦、商用看俏」，疫後各產業復甦力道不同，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。 

　其次「政策限縮、長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，甚至還放寬青年安心貸款條件，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總價小宅仍會是主流。 

　再者，「預售吃緊，成屋價穩」，受平均地權新法影響，預售屋量能縮減，新興重劃區漲跌變化大，房市轉向成屋市場，其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜，房價更具抗跌保值之效，優質搶手社區仍有創高價機會。 

　所以，在總體經濟、市場不明確的時刻，不論是住用或工商用，還是要回歸自用原則，一來政策相對友善，二來價量波動相對和緩，趁著觀望時機多看、多比較，買到喜歡的自用不動產，在長期的趨勢中，仍可創造保值、增值的財富價值。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

檔期光環不再？下半年房市重頭戲928檔期驚見熄火，根據591新建案調查，這次六都及新竹地區推案量共6757.8億元，年減近2成，較去年量縮逾1000多億元，為近3年來首見衰退；進場個案數為284件，年減逾1成，表現明顯遜色。另外，各縣市又以北台灣災情慘重，像新北市個案數及總銷就驟減2、3成，台北市、桃園市亦量跌超過1成。

 

591新建案指出，今年房市變數多，建商為避免下半年夜長夢多，選擇集中火力在上半年進攻，形成年初329檔期爆大量，下半年928檔期卻後繼無力的情況，而現階段市場需求回歸基本面，案場看屋人潮雖有所回溫，但銷況仍因高房價而原地踏步，導致建商普遍保守，加上後續又有囤房稅2.0、選舉等議題環伺，房市最快也得等到明年Q1大選結束才有機會撥雲見日。



以區域來看，今年北台灣除新竹維持平盤，其餘雙北、桃園均呈現量縮。像北市近期市況青黃不接，部分預售開價過高的個案，更傳出有降價換成交的消息，不過銀彈充足的品牌建商並未受影響，仍積極加碼出手，像在北投、松山等地就一口氣有「士科大院」、「勤美璞真-城仰」等5件總銷逾百億的指標案公開，為台北市自2017年有統計以來的最多紀錄。



新北市由於去年指標大案連發墊高推案水位，加上業者態度保守，案量較去年大減近500億元。不過三重、板橋等地受北市買盤外溢加持，建商對於後市仍抱持樂觀，像在板橋區的新板特區附近，就有總銷80億的指標豪宅案「君麟」進場。另外茂德機構今年在三重也有「都廳大院2」案公開，光一案便海灌1600戶、總銷350億元供給，占新北市總銷近4分之1，相當驚人。



鄰近桃園市則因新案多集中在上半年或延後推出，再加上這次檔期缺乏指標案支撐，僅有總銷100億，位在A20興南重劃區的「宏普序時代」登場，同樣難逃量縮格局。據了解，當前青埔、小檜溪等主力供給地區，因新案開價屢創新高，市場接受度有限，成交狀況普遍不如過往，更有部分首購、置產族開始轉往客運園區、捷運A10山鼻站等新興區塊移動，連帶牽動建商未來布局。



新竹這次推案呈現市區冷、外圍熱，像新竹縣湖口區，這次檔期共有10件個案，總銷46.1億元進場，雙雙年成長1~2倍，連寶山區亦有總銷達250億元的「新竹帝寶6區」挹注供給。會有這種差別最主要還是與房價有關，尤其目前新竹精華地段新案成交單價動輒7字頭，甚至出現8字頭天價，房價僅有3、4字頭的新豐、竹東、寶山及湖口等地，自然就成為精打細算的買方首選。



轉往中南部，台中今年有不少潛銷案選擇在928檔期公開，加上大量體指標案加持，總銷年增3成，在各縣市中一枝獨秀。只是目前區域強弱分明，新建案銷況也視建商品牌、付款方案及區域發展性而定，像近幾年聲量鵲起的海線地區，就因機能尚未成形且房價漲幅過快，銷售、推案力道都有所熄火；發展多年的北屯區則老神在在，其中由豐邑機構推出的「太原YES」，由於周邊擁有台中市立綜合醫院等議題撐場，銷況反能突圍而出。



南二都方面，台南因今年上半年建商火力全開案量大爆發，加上去年928檔期已有不少大量體指標案登場，部分區域供給上看滿水位，需要時間去化；故今年個案規模普遍不大，形成個案數年增2成，總銷卻大減近8成的原因。



高雄這次推案水位回歸往年水準，不過受橋科、台積電議題支撐，這次928檔期看點還是以北高雄楠梓、橋頭等地為主，除了擁有「橋科大極」、「鑫時代」等量體超過百戶新案開賣，也陸續有不少成屋案亮相。根據觀察，受新青安房貸利多加持，加上建商藉機打出促銷方案，這波檔期確實有帶動些許買氣提升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞] 平均地權條例今年7月1日上路，上路前預售交易爆出大量，信義房屋統計預售實價揭露數量，今年6月預售揭露量1.3萬件，創下近19個月以來的新高，反映在新制上路之前，市場出現一波上車潮，尤其新竹地區爆量狀況最為明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於平均地權條例限制未來預售換約與私法人購置住宅行為，因此在上路前會有一波上車潮，6月份買進預售案的，可能是原本就在看屋但還沒買的客群，實際上想要日後換約轉手的投資應該相對較少，不過因為政策有個上路時間點，一旦在6月都上車後，7月後的預售市場恐怕就會明顯降溫。

統計顯示，今年6月預售實揭數量為1.29萬件，分別年增117%與月增39%，反映6月預售買氣相當暢旺。若以區域來看，新竹地區明顯出現一波上車潮，新竹6月揭露826件，年增246%且月增78%；交易量最大的則是新北市，新北市6月實價揭露共計3303件，年增達195%且月增77%，房市熱度僅次於新竹地區；超過2千件的還有桃園市的2441件，月增39%且年增131%，台中市6月揭露2123件，年增140%且月增34%。

曾敬德指出，有感7月市場交易量放緩，線上個案有些開始推出低自備等方式，希望可以爭取首購等族群的目光，不過通常一個政策上路後，如果上路前交易爆量，都會讓市場出現提前購買的現象，之後幾個月也會悶一陣子，房市也開始進入個案表現的市場，開發商要提出更多有利的方案，才能吸引消費者的目光。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[周刊王CTWANT] 財政部近期積極修法進階版「囤房稅2.0」，預計9月底送至立法院，未來自住房屋優惠稅率以3戶為限，並以「戶籍」認定，有民眾因此質疑可以透過遷戶籍來少繳稅。對此，賦稅署則回應，財政部不認為民眾會為了逃避高稅率而遷戶籍。

若按照現行「房屋稅條例」規定，所謂的「囤房稅」就是自用與非自用2種住家用房屋，自用房屋稅率1.2%，其中本人、配偶、未成年子女有3戶限制。而非自用房屋稅率為1.5%至3.6%，由各縣市制定差別稅率。

行政院會7月通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」，將自用住宅稅率維持在1.2%，一定金額以下的單一自住稅率將調整至1%；非自用住宅的稅率則從1.5%至3.6%調升至2%至4.8%之間，而本人與配偶、未成年子女，自住房屋稅一樣以3戶為限。另授權由各縣市政府自訂囤房稅率，預計明年實施、後年課稅。

由於台北市的稅率與房價比其他縣市高，有人也因此質疑，若以戶籍認定，假設民眾有5戶房屋，3戶在台北市，其他2戶在其他縣市，是否把自住3戶全部選台北市，以少繳稅呢？

對此，財政部官員則認為，不同的縣市有不同的福利，不認為所有民眾都會為了稅率而遷戶籍，也不會因此全遷到台北市。

此外，雖然央行有訂出台北市與新北市的豪宅標準，但賦稅署仍會另訂一套基礎給地方參考，因為財政部的房屋稅與央行打豪宅的目的不同，主要目標是不希望房價相近的縣市訂出差異過大的稅率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

聲寶(股票代號1604)近年本業穩定成長之際，也積極活化資產，子公司東源物流所持有位於桃園龜山工業土地委託商仲業者高力國際進行公開標售，即日起已開放領標並訂於2023年10月26日開標。

高力國際指出，該標的位於桃園市龜山工四工業區，鄰近國道一號林口交流道，快速串接桃園國際機場、台北港、各大產業園區及雙北主力消費市場，坐擁絕佳交通區位優勢，因此已吸引包括半導體通路龍頭大聯大、聯強國際、燦坤實業、嘉里大榮、新竹物流等大廠設置物流轉運中心，周邊除了有發展成熟的華亞科技園區、林口工業區以外，新北國際AI+智慧園區(原林口工一工業區)也成功迎來全球最大半導體設備製造商艾司摩爾(ASML)進駐投資設廠，未來將可發揮磁吸效應，吸引更多國際大廠、高科技產業鏈業者進駐設廠，將確立龜山、林口地區成為北台灣交通樞紐及國際級科技產業聚落。



負責執行本案標售的高力國際資深董事洪煥哲表示，2023年上半年全台工業地產成交金額約達337億元，其中桃園地區占比最高，交易總額近80億元，各工業區土地仍呈現供不應求的狀況，地價屢創新高，其中龜山工四工業區土地交易行情已突破每坪40萬。本次辦理標售的土地總面積為3,250坪(2078 +1170)，合併標總價12.5億，平均每坪40萬元，周邊行情價約為43萬左右，提供各類型廠商多元的設廠面積選擇，未來更可透過申請工業區立體化方案，爭取更高的開發容積獎勵，打造生產製造基地或研發中心。因近年優質工業土地供給非常稀缺，預料將吸引鄰近的新北市三重、新莊、五股、中和及桃園在地企業評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據實價揭露，2023年6月新莊區中正路成交一筆1~5樓的大樓店面商辦交易，坪數908.3坪，總價2億6562萬元，由法人以無貸款的方式買下，該店面也是2023年上半年，新北市總價第二高的店面交易，僅次於4月新莊中平路店面的3.23億元。

台灣房屋集團趨勢中心統計目前2023年新北市總價前五名的店面交易，第一名是新莊中平路3.23億的店面，目前仍由玉山銀行承租。新揭露新莊中正路店面位居第二，為中國信託丹鳳分行承租；第三名是林口忠孝路三層樓透店，前身為家具店；第四名為蘆洲集賢路樓店，現由特力屋承租；第五名則是板橋漢生東路六層樓透店，目前為幼兒美語機構。



台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北店面成本比台北低，因此這類型高總價店面，多半坪數大，最適合家具、批發量販店等，需要大坪數空間陳列的產業；若地段機能佳，也會優先被連鎖品牌分店或銀行分行承租，往往出租率和穩定性雙高。



2023年新北的高總店面，前兩名都是由銀行業者進駐經營，張旭嵐指出，銀行為高度特許行業，一旦開設租用，都是至少5年以上的長期租約，穩定性高，業種又頗招財納福，是許多房東的最愛，因此市場有這類帶租約店面釋出，自然也更為搶手。



台灣房屋中正富國加盟店店東賴家豐表示，新成交的店面近捷運丹鳳站、裕民市場，生活、交通機能佳，且新莊中正路上的車潮、人流多，店面能見度佳、商家效益高；而該筆交易除了一樓店面外，還包括樓上辦公室空間，因此總價不低，不過這類條件的店面1、2樓單價至少百萬元以上，而此店面原本已有銀行業者多年穩定承租1、2樓，對買方來說，擁有穩定的租金來源，連同樓上辦公室，租金投報率若有2.5％以上，屬於值得評估投入的標的物，因此適合以長期持有來規劃進場。

[NOWnews今日新聞] 台北市今年成屋高價小宅再破新高！去年奪下北市小宅單價王的信義區「逸仙悅榕」，實價揭露顯示，今年7月成交的2樓戶，坪數僅6.6坪，總價為1200萬元，單價是182.7萬元，創下該社區新高單價，也是市場上高價小宅產品的新高，轉手資料則見前一手於2012年底以750萬元購置，持有超過10年獲利450萬元。

「逸仙悅榕」位於信義路四段靜巷，樓高11層，總戶數76戶，屋齡已18年，是老字號高價小宅。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，其緊鄰信義計畫區，門牌鍍金，地段機能健全，信義路、光復南路、基隆路主幹道環繞，也有捷運台北101站，還有台北市小宅重視的學區要項，包括光復國小、信義與仁愛國中學區等，另又以樓中樓規劃，實際上應具備多元使用空間，皆有利其高價小宅知名度發展。

陳炳辰進一步指出，其去年就已見刷新市場紀錄，也有獲利，亦印證獲利效益，而小坪數、低總價為市道主流也加持買氣，像預售市場更早有突破單價200萬元的資訊，加上小宅出租效益，均成就身價抗跌走強利多，若有裝潢，甚至帶租約，目前行情應可來到單坪150-170萬元，此次交易又因為坪數小，換算單價也會稍高。

台北市高房價，想要在一千多萬元就買房。陳炳辰表示，不乏得屈就屋況、地點，要是想要又新又好，還附加更多的價值，比方說學區、生活機能、出租收益等特性，常得在坪數上有所犧牲，因此衍生高價地段、知名學區的相對低總房產，換算單價卻令人咋舌。

不過這類物件購置後不一定自住，大部分有其他用途。陳炳辰表示，如公司企業當作招待所，承租給高階外籍主管；或是房市熱潮引起高資產與投資族群注意，看好出租投資報酬率和轉手利差；又有鄰近明星學區，富爸媽買來設籍當地學區亦是潛在買方。

至於回顧高價小宅交易紀錄，陳炳辰說，單價排行上本以大安區附中學區宅「仁愛A+」為首，2013年的8樓戶用總價1688萬元成交，每坪是166.6萬元，但已在近一年接連被「逸仙悅榕」、「法意」超車，未來還有忠孝東區、師大青田街、大巨蛋生活圈等處預售高價小宅，都傳價碼趨高，「小而貴」物件在當前市場竟也掀起熱度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著國人壽命的延長，我國老年人口呈快速成長，占總人口比率亦持續攀升，於2018年超過14％成為高齡社會，預計將於2025年超過20％邁向超高齡社會，另根據國發會的人口推估統計資料，從2024年起75歲以上人口每年增加10萬人以上，衍生出銀髮居住、照護與世代間財產繼承等問題，不動產繼承年年創新高趨勢仍將延續。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，超高齡化的社會快速來臨，衍生出許多銀髮商機，例如銀髮照護與養生村等，也衍生出獨居、老人住老宅等問題，另外，最直接的就是近年不動產繼承的件數年年創高。統計2023年前7月的建物繼承移轉棟數，較2022年同期增加18％且數量創下同期新高，反映世代間的財富移轉狀況越來越為普遍。



統計顯示，2023年75歲以上人口，共約有156萬人，過去20年每年增加不到6萬人，不過2023年進入轉折點增加高達8萬人，推估2024到2040年，每年都將增加10萬人，顯示老化速度與數量都相當驚人。



曾敬德指出，人口快速老化最直接的就是繼承等問題會發生，由於早年長輩孩子生得多，因此繼承時為了公平分配，常見就是賣掉後再分配，但也因為小孩生得多，繼承時也會遇到許多問題，不過繼承是常見世代間的財富移轉，只是繼承人恐怕也是5、60歲的族群，年青人等房的機率不太高。

眼看全台房價一路高漲，普通購屋民眾想要憑藉一己之力買房圓夢，似乎已經變得愈來愈不容易。依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2013年全台年收入20~60萬的小資族群新增房貸件數為63,464件，但到了2022年，全台小資族群的新增房貸件數卻只有48,430件，10年大減15,034件，減幅超過2成。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，在房價飆漲、薪水緩漲的時代背景下，小資族群的買房難度勢必會持續增加，有置產計劃的民眾應提前做好心理準備。

黃勝暉指出，由財團法人金融聯合徵信中心揭露，從2013年到2022年，小資族群貸款買房的平均鑑估值從638.4萬元增加到908.3萬元，成長幅度高達42.3％。若以8成貸款成數、20年期的本息均攤型房貸試算，2013年底五大行庫新承作房貸利率約為1.934％，也就是說當時年收入20~60萬之間的小資房貸族每月需要負擔的房貸支出約為2.6萬元。而2022年底五大行庫新承作房貸利率約為1.864％，此時小資房貸族每月需要負擔的房貸支出已經來到3.6萬元左右，顯見小資房貸族的購屋壓力正在不斷加重。



黃勝暉表示，雖然自2022年下半年以來，在政府打炒房、升息、地緣政治風險等種種房市黑天鵝的干擾下，房市買氣的確出現降溫跡象，但在實務中，大部分屋主和建商仍對後市發展頗有信心，在價格方面也有所堅持。未來隨著利空資訊逐漸被市場消化，剛需買盤遞延出籠，房市交易量能仍有回溫的空間，再加上薪水漲幅與房價漲幅之間落差顯著，因此從長線來看，小資族群的買房負擔恐會隨著時間的推移而變得更加沉重。



對於小資族群的置產建議，黃勝暉表示，對於預算有限的小資族群來說，應秉持先求有再求好的態度，若暫時無力負擔精華地段的住宅，不妨先從周邊區域的低總價產品入手，等積累到一定財富後再進行換屋的動作。除此之外，小資族群在買房前也要做好詳細的財務規劃，通常我們建議房貸族每月的房貸支出以不超過月收入的1/3為宜，如果房貸負擔佔比過高，就會使資金調度靈活性受限，購屋者的生活品質可能會因此大打折扣，面對升息與大環境變動的抵抗能力也會隨之降低。

近十年來，桃園戶數增幅位居六都之冠，其中觀音區是桃園各行政區中成長第二，觀音區目前以2字頭房價相較於青埔高鐵特區較為親民，成為購屋民眾鎖定的區塊。近年更受4630億「桃園航空城計畫」加乘，加上觀音工業區的產業群聚效應，加速草漯產業發展，政府推動的「智慧與綠能產業服務共創基地」將吸引科技企業和創新公司的進駐，科技廊道儼然成形，龐大的產業鍊及就業人口帶來更多的居住需求，桃園及雙北客群將置產目光投向此區，草漯被譽為桃園房市的明日之星。

各大建商看好觀音未來的發展潛力，指標建商積極搶進草漯重劃區，做為全台最大的建設開發集團，寶佳機構近年積極佈局草漯重劃區，旗下「和境建設」於第六單元推出的和境初見，迅速吸引首購族的目光，近日於草漯重劃區第一單元推出二期建案「和境寓見」，不僅步行五分鐘可至水之丘親子公園，附近也有草漯國小、草漯國中學區，車程三分鐘可至草漯重劃區核心商圈，大觀路上全聯、郵局等一應俱全，便利的生活環境可滿足自住需求，聯外交通則有月桃路、61及66快速道路，快速串連青埔特區、國道一號。

除了已成形的大觀路生活圈，政府也持續積極推動各項公共建設，「多功能場館場」規劃包括市場、親子館、公托中心、老人日照中心、家庭服務中心、圖書館、市民活動中心等空間；另外還有「草新富林公托中心」提供托育、藝文、體育活動等空間，滿足年輕家庭的日常需求。在各種建設及投資帶動下，吸引年輕家庭置產定居，讓觀音成為安居樂業的居所。

「和境寓見」為和境建設二次插旗草漯，以居住為本，延續文旅風格的建築特色，將旅行的愜意氛圍融入家的純粹生活，全棟規劃地上14層，地下2層，坪數規劃24-32坪，格局規劃2-3房，全戶選用來自荷蘭製造的普特絲防霾紗窗搭配錦鋐鋁門窗，有效阻隔空氣中的微塵粒子；擁有全球獨家專利的德國BWT淨水器，打造純淨健康的居家生活；另外配備還有櫻花三機廚具、Cassina義大利衛浴、樂奇暖風機等，貼心細節的規劃，更安心的住宅品質，展現和境建設貼近住戶的心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】